01.07.2013
Президиум ВАС РФ в постановлении №13689/12 от 9 апреля 2013 года напомнил о встречном характере обязательств сторон по договору аренды.
Президиум рассмотрел арбитражный спор, в котором арендодатель пытался взыскать задолженность по арендной плате и проценты за пользование чужими денежными средствами с арендатора.
В срок начисления долга был включен период после того, когда арендодатель произвел замену замков на входных дверях в арендованном помещении, лишив таким образом работников арендатора доступа в указанное помещение, а также к арендованному оборудованию.
Арендатор посчитал, что он вправе отказаться от исполнения обязанности по внесению арендной платы за последующий период в связи с тем, что арендодатель лишил его возможности владения и пользования арендованным имуществом.
Арендодатель прекратил доступ работников арендатора к арендуемому нежилому помещению и оборудованию, и с этого времени общество не имело возможности использовать арендуемое имущество.
По договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, как это предусмотрено статьей 606 ГК РФ.
Вместе с этим пунктом 1 статьи 611 ГК предусмотрена обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Следовательно, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).
В пункте 10 информационного письма от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Президиум разъяснил, что по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2 статьи 328 ГК РФ).
Исходя из этого, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.
В этом деле Президиум счел, что довод суда кассационной инстанции об установленном по другому делу факте сохранения между сторонами договорных отношений по договорам аренды и отсутствия доказательств их расторжения не является основанием для возникновения у арендодателя права требования к арендатору по взысканию арендных платежей за период с того дня, когда в результате действий арендодателя арендатором была утрачена возможность владения и пользования арендуемым имуществом.
Юристы нашей компании обращают внимание и отмечают, что судебных споров о недвижимости можно избежать, если заранее заказать у нас юридическое сопровождение деятельности с недвижимостью, предварительно оформить юридическое сопровождение сделок с недвижимостью или своевременно получить консультации по вопросам аренды недвижимости.