06.03.2014
Президиум ВАС РФ подтвердил возможность применения к договору о предоставлении торгового места на розничном рынке норм законодательства об аренде.
Владельцы и арендодатели торговых мест на розничных рынках могут повышать размер арендной платы только по соглашению сторон, то есть по согласованию с арендаторами, но не чаще одного раза в год.
В опубликованном на сайте суда постановлении №8668/13 от 19 ноября 2013 года Президиум ВАС РФ отметил, что квалификация договора определяется не названием, а его содержанием.
Относительно этого Президиум обратил внимание на содержание статьи 421 Гражданского кодекса.
Согласно ее положениям, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Пунктом 2 этой статьи предусмотрено, что стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Арбитражные юристы компании «РУСГЕНКО» также исходят из того, что квалификацию договора необходимо определять не названием, а его содержанием.
Вместе с этим Президиум подтвердил возможность применения к договору о предоставлении торгового места на розничном рынке норм ГК РФ об аренде.
После изучения судебно-арбитражной практики было выявлено, что при рассмотрении арбитражных споров отсутствует единообразие в правовой квалификации договора о предоставлении торгового места на розничном рынке.
Одни суды применяют к правоотношениям, возникшим из договора о предоставлении торгового места, положения главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса РФ, если в договоре указаны номера торговых мест, их площадь, к договору приложена схема расположения данных торговых мест.
Согласно другой позиции, такой договор относится к договору возмездного оказания услуг, в связи с чем такие правоотношения регулируются нормами главы 39 «Возмездное оказание услуг» Гражданского кодекса РФ.
Третья позиция сводится к тому, что договор о предоставлении торговых мест не поименован в ГК РФ, поэтому к таким сделкам нужно применять положения Закона о розничных рынках.
Однако в зависимости от правовой квалификации договора для участников данных правоотношений наступают различные правовые последствия.
В рассмотренном споре договор предоставления торгового места на рынке был признан смешанным договором, поэтому, по мнению Президиума, правоотношения сторон должны были регулироваться как нормами главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса РФ, так и нормами Закона о розничных рынках и Земельного кодекса РФ.
В договоре имелся номер торгового места, общая площадь, а также указание на нахождение торгового места в зоне «Торговое место, оборудованное за счет пользователя» на территории рынка, что свидетельствовало о том, что спорный договор должен регулироваться нормами главы 34 Гражданского кодекса, и это не противоречит статье 2 Закона о розничных рынках.
Статьей 2 Закона о розничных рынках установлено, что правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется не только этим Законом, но и другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Правовое регулирование деятельности по организации и осуществлению торговли на розничных рынках регулируется не только Законом о розничных рынках, но и иными законами, что не исключает возможность применения к спорным правоотношениям положений Гражданского кодекса.
Кроме этого, предусмотренные в спорном договоре обязанности общества по обеспечению условий для энерго-, тепло- и водоснабжения рынка, осуществлению ежедневной уборки общих мест территории рынка, организации охраны территории рынка, свидетельствуют о смешанном характере договора, в котором содержатся не только условия договора аренды, но и договора возмездного оказания услуг (глава 39 Гражданского кодекса).
Торговые места на рынке предоставляются юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, зарегистрированным в установленном законодательством Российской Федерации порядке, и гражданам (в том числе гражданам, ведущим крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства или занимающимся садоводством, огородничеством, животноводством) по договорам о предоставлении торговых мест на срок, не превышающий срока действия разрешений (часть 2 статьи 15 Закона о розничных рынках).
Пунктом 8 статьи 3 Закона о розничных рынках определено, что торговым местом является место на рынке (в том числе павильон, киоск, палатка, лоток), специально оборудованное и отведенное управляющей рынком компанией, используемое для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) и отвечающее требованиям, установленным управляющей рынком компанией и органом государственной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится рынок.
Следовательно, предметом договора является передача управляющей рынком компанией пользователю за плату торгового места для осуществления торговли, что соответствует понятию договора аренды, определенному статьей 606 Гражданского кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные этим договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66, при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.
Предоставление Законом о розничных рынках управляющей рынком компании права на самостоятельное определение цены договора должно рассматриваться в системной связи с положениями Гражданского кодекса, а следовательно не может служить основанием для произвольного изменения установленной договором в твердом размере стоимости за пользование торговым местом на рынке.
При таких обстоятельствах, указано в постановлении Президиума ВАС РФ, размер арендной платы мог изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.