08.08.2013
Новости / Услуги бизнесу / Арбитражные споры / Споры о недвижимости / Земельные споры /

Президиум ВАС РФ опубликовал на сайте суда постановление №16033/12 от 04 июня 2013 года, в котором обозначил подход к обеспечению прохода и проезда, а также эксплуатации недвижимости на чужом участке.

Из материалов этого земельного спора следует, что акционерное общество обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю об установлении постоянного права ограниченного пользования (земельного сервитута ) принадлежащим предпринимателю земельным участком для обеспечения прохода и проезда в целях полугодового
обслуживания принадлежащих обществу инженерных сетей канализации и канализационной насосной станции (КНС) с охранной зоной, находящихся на земельном участке предпринимателя.

Принадлежащий обществу земельный участок и соседний земельный участок предпринимателя ранее находились в составе единого участка и принадлежали обществу на праве постоянного бессрочного пользования.

Заявляя иск в арбитраж , общество исходило из того, что по территории земельного участка, принадлежащего предпринимателю, проходят подземные инженерные сети канализации, а также находится колодец КНС.

Добровольно обеспечить обществу доступ к КНС предприниматель отказался.

Земельные юристы компании «РУСГЕНКО» отмечают следующие основные выводы, к которым пришел Президиум Высшего Арбитражного Суда в постановлении по этому делу.

Согласно пункту 1 статьи 274 Кодекса собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Земельный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Таким образом, абзац второй пункта 1 названной статьи Кодекса предусматривает, что собственник недвижимого имущества вправе требовать предоставления как сервитута прохода (проезда), так и сервитута эксплуатации объекта недвижимого имущества.

Общество заявило требование об установлении сервитута прохода (проезда) по территории соседнего участка предпринимателя именно для обеспечения надлежащей эксплуатации КНС.

Следовательно, фактически общество заявило требование об установлении двух сервитутов – сервитута эксплуатации КНС и сервитута прохода (проезда) по территории соседнего участка до колодца КНС.

Суды трех инстанций, отказав в удовлетворении требования общества, тем самым отказали ему в предоставлении обоих сервитутов.

При этом суд апелляционной инстанции установил принадлежность КНС обществу на праве собственности; необходимость обеспечения ему возможности обслуживания и эксплуатации КНС никто не оспаривал.

Возможность проезда к объекту недвижимости через другой участок (альтернативный служащий участок) не исключает оценки необходимости установления сервитута эксплуатации сооружения (господствующей вещи), находящейся на служащем участке.

Эксплуатация сооружения (КНС) на чужом участке невозможна без пользования этим участком, даже если подъезд к нему возможен по другому участку.

Следовательно, отказ судов в установлении сервитута эксплуатации КНС является необоснованным и неправомерным.

Положение абзаца первого пункта 1 статьи 274 Кодекса предусматривает возможность предоставления сервитута для собственника объекта недвижимого имущества либо на соседнем участке, либо на ином соседнем участке.

Таким образом, Кодекс предполагает исследование судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 части 274 Кодекса), всех возможных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи) и не ограничивает количество таких альтернативных вариантов.

Задачей суда является выбор варианта, наиболее экономичного (менее затратного) для собственника господствующей вещи и наименее обременительного для собственника служащего участка, то есть соблюдение баланса интересов сторон.

В связи с этим суд первой инстанции, установив наличие нескольких различных путей проезда к недвижимому имуществу (господствующей вещи), должен привлечь к участию в деле как соответчиков по ходатайству сторон или с согласия истца собственников иных соседних участков (альтернативных служащих участков), поскольку рассмотрение дела о предоставлении сервитута без участия таких лиц в качестве ответчиков невозможно (часть 5 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Если из всех обстоятельств дела следует целесообразность установления сервитута проезда по одному участку, а сервитута эксплуатации – на другом участке, суд принимает решение об установлении двух сервитутов (проезда и эксплуатации) на соответствующих участках.

По смыслу пункта 1 статьи 274 Кодекса собственник недвижимого имущества (господствующей вещи) должен доказать, что его интересы не могут быть защищены способом, отличным от предоставления ограниченного пользования служащим участком.

Суд, в свою очередь, для установления факта отсутствия такой возможности у собственника недвижимого имущества исследует все варианты обеспечения нормальной эксплуатации объекта недвижимого имущества без установления сервитута.

В отзыве на исковое заявление в арбитражный суд предприниматель указал, что существует возможность обслуживания инженерных сетей канализации и КНС без ограничения его прав, путем перенесения этих объектов на другой участок, а также предоставления сервитута проезда через участок другого общества.

Кроме того, из имеющихся в деле экспертных заключений не следует, что для обслуживания КНС необходима часть участка предпринимателя как единственно возможный и наименее затратный вариант.

С целью определения обоснованности установления земельного сервитута суды должны были надлежащим образом исследовать доводы ответчика о возможности переноса КНС на земельный участок общества и реализации его прав без установления сервитута.

Вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что надлежащим способом защиты права общества является оспаривание границ сформированных земельных участков, в данном случае не соответствует законодательству.

В постановлении особо указано на необходимость при новом рассмотрении земельного спора произвести выбор из альтернативных вариантов обеспечения обществу возможности эксплуатации объекта недвижимого имущества, соблюдая баланс интересов сторон, а при необходимости определения размера платы за сервитут – учесть факт продажи обществом предпринимателю здания газовой котельной и земельного участка с собственным колодцем КНС.